กฎหมายทาวน์เฮ้าส์

กฎหมายทาวน์เฮ้าส์ ควรรู้ก่อนต่อเติมบ้านจัดสรร หรือ ทาวน์เฮ้าส์

กฎหมายทาวน์เฮ้าส์ เพื่อนฝูงๆหลายๆคนที่ซื้อหมู่บ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์มาแล้วมักต้องการเพิ่มเติมเพราะว่าอยากได้มีพื้นที่ใช้งานเพิ่ม โดยยิ่งไปกว่านั้นพื้นที่ห้องครัวข้างหลังทาวน์เฮ้าส์นี่ถือได้ว่าที่นิยมอย่างยิ่งจริงๆ ในความเป็นจริงแล้วการเพิ่มเติมแต่งเหล่านี้มีข้อบังคับควบคุมอยู่ครับ ซึ่งบางบุคคลอาจจะไม่รู้ หรือละเลยไป วันนี้ พวกเรามาดูกันนะครับว่า กฎเบื้องต้นที่พวกเราจำเป็นจะต้องทราบสำหรับเพื่อการเพิ่มเติมเหล่านี้มีอะไรกันบ้าง

แบบไหนที่เรียกว่า “เพิ่มเติม” ? กฎหมายทาวน์เฮ้าส์

เวลาพวกเราคุยกับช่าง หรือผู้รับเหมาก่อสร้าง พวกเราชอบใช้ภาษากล้วยๆว่า “เพิ่มเติมบ้าน” แม้กระนั้นตาม พระราชบัญญัติ ควบคุมตึก จะใช้คำว่า “ปรับเปลี่ยน” ซึ่งรวมถึงกว้างกว่าเพิ่มเติม และก็ถ้าเกิดการเพิ่มเติมของพวกเราตรงเกณฑ์ของคำว่า “ปรับเปลี่ยน” ใน พระราชบัญญัติ นี้ พวกเราก็จำเป็นต้องเอาอย่างหลักเกณฑ์ที่เอ๋ยถึงด้านล่างนี้

ซึ่งคำว่า “ดัดแปลงปรับปรุงแก้ไข” ตาม พระราชบัญญัติ นี้เป็น “ความเคลื่อนไหวเพิ่มเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ ทรง รูปร่าง น้ำหนัก พื้นที่ของส่วนประกอบตึกหรือส่วนต่างๆของตึก ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ไม่ถูกไปจากเดิม” ด้วยเหตุนั้น การเพิ่มเติมที่ผู้คนจำนวนไม่ใช้น้อยทำกัน เป็นเพิ่มเติมห้องครัวข้างหลังทาวน์เฮ้าส์ ก็เลยถือได้ว่าเป็นการปรับปรุงแก้ไขดัดแปลงตาม พระราชบัญญัติ ควบคุมตึกเสมอ SALE VILLA

หลักเป็นจะต้องขอก่อน กฎหมายทาวน์เฮ้าส์

หลักเบื้องต้นของประเด็นนี้เลยเป็น พระราชบัญญัติควบคุมตึก (มาตรา 21 รวมทั้ง 39 ทวิ) ซึ่งมีหลักกล้วยๆสรุปได้ว่าการปรับปรุงแก้ไขดัดแปลงตึกจึงควร

• (ก) ได้รับใบอนุมัติจากเจ้าหน้าที่แคว้นก่อนเสมอ
• (ข) จำเป็นต้องแจ้งเจ้าหน้าที่แคว้นพร้อมด้วยยื่นแบบแปลน และก็ชื่อของนักออกแบบ รวมทั้งวิศวกรที่วางแบบ หรือควบคุมงานให้เจ้าหน้าที่นั้นรู้ เว้นแต่ว่าจะเข้าข้อละเว้นซึ่งพวกเราจะกล่าวถึงในประเด็นด้านล่างนี้

ซึ่งคำว่า “ตึก” นั้นรวมถึงหมู่บ้านจัดสรร ทาวน์โฮม แล้วก็ทาวน์เฮ้าส์ทั้งปวงเลย

ขอจากใครกันแน่ ?

คำตอบเป็นจำเป็นต้องไปขอ หรือแจ้งเรื่องกับเจ้าหน้าที่แคว้นที่ที่บ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์พวกเราตั้งอยู่ครับผม เป็นถ้าเกิดตั้งอยู่ในกรุงเทพมหานคร ก็ให้ขอ หรือแจ้งผู้ว่าจังหวัดกรุงเทพมหานครโดยดำเนินเรื่องผ่านสำนักงานเขต กรุงเทพมหานคร ที่บ้านพวกเราตั้งอยู่ หรือหากบ้านนอกก็ให้ขอ หรือแจ้งนายกหน่วยงานบริหารส่วนจังหวัดโดยดำเนินเรื่องผ่านหน่วยงานบริหารส่วนจังหวัด ซื้อวิลล่า ภูเก็ต

5 ข้องดเว้นที่ไม่ต้องขอ

การเสริมบางเรื่องคือเรื่องของการบูรณะ หรือเกิดเรื่องบางส่วน ซึ่งข้อบังคับก็ผ่อนผันว่าไม่ต้องขอ หรือแจ้งเจ้าหน้าที่ขอรับ ซึ่ง 5 เรื่องที่เป็นข้อละเว้น รวมทั้งสามารถทำเป็นเลยเป็นดังนี้ (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พุทธศักราช 2528)

1. การขยาย (หรือลด) พื้นที่ของพื้นชั้นใดชั้นสูงสุดรวมกันไม่เกิน 5 ตำรวจเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) ปริมาณเสาหรือคาน
2. การขยาย (หรือลด) พื้นที่ของหลังคาให้มีพื้นที่มากเพิ่มขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตำรวจเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) ปริมาณเสาหรือคาน
3. ความเคลื่อนไหวส่วนประกอบตึก (อย่างเช่น เสา คาน โครงสร้างรองรับ) รวมทั้งองค์ประกอบนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กส่วนประกอบลักษณะ โดยความเคลื่อนไหวนั้นใช้สิ่งของ ขนาด ปริมาณ และก็ลักษณะเดียวกับของเดิม ด้วยเหตุนี้ ถ้าเกิดองค์ประกอบตึกที่พวกเรากลายเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กส่วนประกอบลักษณะ พวกเราควรต้องขอ หรือแจ้งเจ้าหน้าที่เสมอถึงแม้ขนาด ปริมาณ สิ่งของ หรือจำพวกเสา หรือคานที่เป็นส่วนประกอบนั้นจะอย่างเดิมทุกสิ่งทุกอย่างก็ตาม รีโนเวท ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น
4. การเปลี่ยนส่วนอะไรก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นส่วนประกอบตึก (อาทิเช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ฝาผนัง) โดยใช้สิ่งของแบบเดียวกันกับของเดิม หรือสิ่งของจำพวกอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่องค์ประกอบของตึกเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม (ซึ่งการคำนวณกรณีอย่างงี้ พวกเราบางทีอาจจำต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)
5. การเปลี่ยน เพิ่มเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ ทรง รูปร่าง น้ำหนัก หรือพื้นที่ส่วนอะไรก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นส่วนประกอบตึก (เป็นต้นว่า ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ฝาผนัง) และก็การปฏิบัติงานเหล่านี้ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่องค์ประกอบเกิน 10% ขององค์ประกอบตึกเดิม (ซึ่งการคำนวณกรณีอย่างนี้ พวกเราบางทีอาจจำต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)

เพิ่มเติมได้แต่ว่าจำต้องปฏิบัติตามกฎระยะร่น หรือระยะห่างด้วยเสมอ

นอกเหนือจากนั้น ข้อบังคับบ้านพวกเรายังมีหลักเกณฑ์เรื่องระยะถอยร่น หรือระยะห่างระหว่างตึกกับที่ข้างๆ หรือถนนหนทางอีก ซึ่งพวกเราจะปรับเปลี่ยนให้ละเมิดหลักเกณฑ์เหล่านี้มิได้เหมือนกัน (ดังนี้ ไม่ว่าพวกเราจะได้รับอนุญาตสำหรับการดัดแปลงปรับปรุงแก้ไขหรือไม่ก็ตาม) ข้อกำหนดสำคัญๆเหล่านี้ก็ดังเช่นว่า (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พุทธศักราช 2543) บ้านและสวน

ถ้าเกิดพวกเราไม่ปฏิบัติตาม จะกำเนิดอะไรขึ้น ?

ถ้าหากการเพิ่มเติมแต่งของพวกเราจะต้องขอ หรือจำต้องแจ้งเจ้าหน้าที่ แต่ว่าพวกเรากลับไม่ทำ หรือพวกเราได้รับอนุญาตแล้ว แม้กระนั้นถึงเวลาเพิ่มเติมจริง พวกเรากลับเพิ่มเติมให้ต่างจากที่ได้รับอนุญาตไว้ หรือจากแบบแปลนที่ยื่นขอไป พวกเราอาจมีโทษดังต่อไปนี้ครับผม

1. โทษจำตารางไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งยังจำทั้งยังปรับ) และก็ปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังละเมิด หรือจวบจนกระทั่งจะได้ปฏิบัติให้ถูก (ตามมายี่ห้อ 31 แล้วก็ 65 พรบ.ควบคุมตึก) และก็/หรือ
2. ยิ่งกว่านั้น ถ้าเกิดเพื่อนบ้านข้างหลังชิดกันซึ่งโดยชอบด้วยกฎหมายถือได้ว่าผู้เสียหายได้มีการร้องทุกข์ หรือเจ้าหน้าที่พบเห็นว่าพวกเราเพิ่มเติมผิดจำต้อง หรือเปล่าได้รับอนุญาตอย่างแม่นยำ เจ้าหน้าที่มีอำนาจบัญชาให้เจ้าของบ้าน หรือช่างก่อสร้างยับยั้งการก่อสร้างได้ ถ้าเกิดเป็นในกรณีที่สามารถปรับปรุงให้ถูกได้ ก็สั่งให้ผู้ครอบครองตึกยื่นคำขออนุญาต หรือปรับปรุงให้ถูกภายในช่วงเวลาที่ระบุได้ หรือถ้าเกิดเป็นในกรณีที่ไม่อาจจะปรับปรุงให้ถูกได้แล้ว หรือเจ้าของบ้านไม่ยินยอมปรับปรุงตามคำสั่งของเจ้าหน้าที่แคว้น ก็บางทีอาจโดนสั่งให้รื้อถอนตึกนั้นทั้งผอง หรือนิดหน่อยภายในช่วงเวลาที่ระบุได้ (ตามมายี่ห้อ 40, 41 แล้วก็ 42 พรบ.ควบคุมตึก) แล้วก็ถ้าเกิดยังซุกซนขัดคำสั่งเจ้าหน้าที่พวกนี้อีก ก็จะมีโทษเพิ่มเติมอีกเป็นโทษจำเรือนจำไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท (หรือทั้งยังจำทั้งยังปรับ) และก็ปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ยังฝืน หรือจนกระทั่งจะได้ปฏิบัติให้ถูก (ตามมายี่ห้อ 67 พรบ.ควบคุมตึก)

ถ้าหากข้างบ้านเพิ่มเติมสร้างความหงุดหงิดให้พวกเรา ?

ปัญหานี้เกิดเรื่องที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งอย่างหนึ่งในโครงงานทาวน์เฮ้าส์ หรือหมู่บ้านจัดสรรในบ้านพวกเรา ซึ่งถ้าหากพวกเราพบ ช่องทางพวกเราพอเพียงจะมีดังนี้นะครับ

1. แนวทางแรกที่ควรจะทำเป็น สนทนาปรึกษากับเพื่อนบ้านที่จะเพิ่มเติม ว่าสูงเหลือเกินมั้ย ใกล้กันเกินความจำเป็นมั้ย เสียความเป็นส่วนตัวมั้ย ไม่ถูกกฎข้อบังคับมั้ย รวมทั้งให้เพื่อนบ้านทดลองปรับแบบให้สมควรรับกันได้ทั้งสองฝ่าย เพื่อนบ้านพวกเราจำต้องเจอหน้ากันอยู่ทุกเมื่อเชื่อวัน รอมชอมให้อยู่ร่วมกันได้อย่างสุขสบายจะดีมากกว่า หรือถ้าหากคุยกันสองฝ่ายมิได้ผลสรุป ก็บางทีอาจให้นิติบุคคลหมู่บ้านเข้ามาช่วยสนทนา หรือโน้มน้าวกัน
2. แม้กระนั้นปัญหาที่เกิดเป็นประจำเป็นแนวทางแรกบางทีอาจใช้ไม่ได้ผล หรือเพื่อนบ้านไม่ยินยอมบอกล่วงหน้าเลย โครงการบ้าน วันดีคืนดีก็ขนปูนชูค้อนเข้ามาเริ่มงานกันเลย ซึ่งหากเป็นอย่างงั้น พวกเราบางทีอาจให้เจ้าหน้าที่เขตแดนเข้ามาช่วย ถ้าหากพวกเราอยู่ในกรุงเทวดา ให้โทรแจ้งที่ 1555 (Call Center – ศูนย์รับเรื่องราวร้องเรียนของ กรุงเทพมหานคร) หรือถ้าหากอยู่ชนบท ก็ไปแจ้งต่อเจ้าหน้าที่เขตแดนได้เลย
3. ที่มองเห็นหนักหน่อยเป็น2 แนวทางแรกใช้ไม่ได้ผล รวมทั้งมองหน้ากันไม่ติดแล้ว บางบุคคลก็ฟ้องคดีกันไปเลย ซึ่งบางทีอาจฟ้องร้องแพ่งโทษฐานฝ่าฝืน (ได้แก่ มาตรา 435 ประมวลกฎหมายแพ่งฯ) หรือถ้าเกิดกำเนิดในกรณีที่การเสริมอาจจะก่อให้ทำให้เป็นอันตราย ก็บางทีอาจฟ้องเป็นคดีความอาญาเลย (ดังเช่นว่า มาตรา 226 แล้วก็ 227 ประมวลกฎหมายอาญา)

ท้ายที่สุด จำต้องสารภาพกันว่าการเพิ่มเติมบ้านจำนวนมากชอบมิได้รับอนุญาต หรือเพิ่มเติมกันแบบผิดต้องตามหลักเกณฑ์กันสักเท่าไหร่ ซึ่งพวกเราก็หวังว่าเนื้อหานี้จะช่วยเผยแพร่วิชาความรู้ทางด้านกฎหมายด้านนี้ให้เรารับทราบกันเยอะขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากว่าถ้าเกิดทุกคนเอาอย่างกฎที่ต้องปฏิบัติที่ระบุ ก็น่าจะลดปัญหาเพื่อนบ้านทะเลาะกัน หรือมองหน้ากันไม่ติด เนื่องจากเพิ่มเติมบ้านกันแบบไม่เกรงใจได้เยอะพอสมควรทีเดียว

อ่านต่อเพิ่มเติม: บ้านภูเก็ต. บ้านโมเดิร์นคลาสสิค. ออกแบบบ้านฟรี. บ้าน 2565. ทาวน์โฮม.